Hvem har ansvaret for det elektriske i borettslaget: styret eller andelseier?

Kort svar: styret har ansvaret for fellesanlegget, andelseier for det som ligger innenfor egen bolig. Grensen går som hovedregel ved inntaket til leiligheten — altså ved leilighetens eget sikringsskap. Men grensen er ikke alltid åpenbar i praksis, og det er de uklare tilfellene som skaper konflikt.

Hvem har ansvaret i borettslag og sameier — hovedregelen

Styret har ansvaret for: hovedtavle og hovedinntak, stigeledninger opp gjennom bygget, fellesmålere, fordelinger i fellesarealer, belysning i oppganger, kjeller, loft og garasje, utebelysning, varmekabler i fellesareal, ladeanlegg for elbil, brannalarm og nødlys.

Andelseier har ansvaret for: sikringsskapet i leiligheten og alt innenfor det — kurser, stikkontakter, brytere, lamper, varmekabler på eget bad, eget utstyr.

Skillet følger prinsippet i borettslagsloven om at laget vedlikeholder felles, og andelseier vedlikeholder eget. Vedtektene kan presisere det, men kan sjelden flytte det vesentlig.

Der grensen blir uklar

Sikringsskapet i leiligheten. Selve skapet kan være lagets, mens innholdet er andelseiers — eller motsatt, avhengig av hvordan bygget er satt opp og hva vedtektene sier. Dette er den vanligste uenigheten.

Stigeledningen fram til leiligheten. Fram til inntaket er den lagets. Er den underdimensjonert slik at andelseier ikke får installert det hen ønsker, er det lagets problem, ikke andelseiers.

Ladepunkt på egen plass. Selve ladeboksen kan være andelseiers, mens kursen, vernet og lastbalanseringen fram til den er lagets. Feil her er den vanligste kilden til tvist om ladeanlegg.

Balkong og terrasse. Uttak på balkong hører som regel til leiligheten, men kursen dit kan gå gjennom fellesareal.

Hvorfor det er styrets problem uansett

Selv der ansvaret formelt ligger hos andelseier, har styret en plikt til å følge opp. Internkontrollforskriften pålegger laget å informere beboerne om deres ansvar, og et kjent avvik i en leilighet som kan true bygget, kan ikke ignoreres fordi det står på feil side av grensen.

I praksis betyr det at styret bør informere skriftlig én gang i året om hva andelseier selv har ansvar for. Det tar ti minutter og flytter en reell risiko.

Hva en elkontroll av fellesanlegget dekker

En NEK 405-3-kontroll av fellesanlegget går ikke inn i leilighetene. Den dekker hovedtavle, stigere, fellesrom, kjeller, garasje, utebelysning og varmekabler i fellesareal.

Det betyr at et lag kan ha et perfekt kontrollert fellesanlegg og samtidig ha alvorlige feil bak leilighetsdørene. For eldre bygg der mange leiligheter aldri har vært kontrollert, er dette et reelt hull.

Leilighetskontroll som løsning

Flere lag velger å tilby andelseierne kontroll av egen leilighet mens kontrolløren likevel er i bygget. Det gir hver beboer en kort rapport på sin egen bolig, og styret en samlet oversikt over hele bygningsmassen — ikke bare fellesarealene.

Praktisk fordel: kontrollene tas i samme uke, så beboerne forholder seg til ett tidsvindu. Økonomisk fordel: prisen per leilighet blir lavere enn om hver enkelt bestiller separat, fordi reisen og riggen deles.

Når det blir konflikt

Går det til uenighet om hvem som skal betale, er det to spørsmål som avgjør: hvor feilen fysisk befinner seg, og hva vedtektene sier om vedlikeholdsplikt.

En uavhengig kontrollrapport er det som gjør den diskusjonen kort. Rapporten sier hvor feilen er, ikke hvem som skal betale — men når plasseringen er dokumentert av en tredjepart uten interesse i utfallet, er det sjelden mye igjen å krangle om.

Hva vedtektene kan og ikke kan endre

Vedtektene kan presisere grensen mellom felles og eget, og de kan regulere hvem som bestiller og betaler for hva i praksis.

Det de ikke kan, er å flytte det offentligrettslige ansvaret. Internkontrollplikten for fellesanlegget ligger hos laget uansett hva vedtektene sier, og en vedtektsbestemmelse som legger kontrollansvaret for hovedtavla på den enkelte andelseier ville ikke hatt virkning overfor eltilsynet.

Sjekk likevel vedtektene, for de avgjør ofte hvem som tar regningen internt.

Når andelseier har gjort noe selv

Dette er en situasjon som oppstår oftere enn styret liker å tenke på: en beboer har fått en bekjent til å legge inn en ny kurs, montere en varmekabel eller koble til en ladeboks.

Er arbeidet gjort uten registrert installatør, finnes det ingen samsvarserklæring, og da er det ingen som har tatt ansvar for utførelsen. Oppstår det brann, er det et forhold forsikringen vil se nærmere på.

Styret kan ikke gå inn i leiligheter og kontrollere, men kan og bør informere skriftlig om at elektrisk arbeid skal utføres av registrert installatør, og at samsvarserklæring skal foreligge.

Hva styret bør informere om, og hvor ofte

Ett skriv i året holder. Det bør si: hva andelseier selv har ansvar for, at elektrisk arbeid skal gjøres av registrert installatør, hvilke tegn som bør varsles til styret, og hvem beboeren kontakter ved mistanke om feil i fellesanlegget.

Dette er ikke bare god praksis. Det er en del av internkontrollplikten, og det er dokumenterbart — send det på e-post eller legg det i postkassene, og ta vare på kopien.

Vanlige spørsmål