Elkontroll og forsikring for borettslag — hvilke krav gjelder?

Kort svar: forsikringsselskapet krever som regel ikke elkontroll av borettslag på samme absolutte måte som i landbruket, men det stiller krav til at anlegget er i forsvarlig stand og at styret kan dokumentere oppfølging. Ved brann er dokumentasjonen det første som etterspørres, og mangler den, er avkortning i erstatningen en reell mulighet. Flere selskaper gir i tillegg sikkerhetsrabatt når kontrollen er utført etter NEK 405 av sertifisert kontrollør.

Hva forsikringen krever av borettslag — krav eller vilkår?

Det er verdt å skille mellom to ting som ofte blandes sammen.

Et krav er noe som må være oppfylt for at forsikringen skal gjelde som forutsatt. I landbruket er elkontroll med termografi et slikt krav for husdyrbruk hos de fleste selskapene.

Et vilkår om aktsomhet er svakere formulert, men får samme praktiske virkning: forsikringstakeren skal holde anlegget i forsvarlig stand og følge offentlige krav. For borettslag er det oftest denne formen som gjelder — og internkontrollforskriften er det offentlige kravet.

Utfallet er likt: når skaden har skjedd, spør selskapet om dokumentasjon.

Hva selskapet ber om etter en brann

Erfaringsmessig går spørsmålene i denne rekkefølgen:

Finnes det en kontrollrapport på fellesanlegget, og hvor gammel er den? Hvilken standard er kontrollen utført etter, og var kontrolløren sertifisert? Ble det funnet avvik, og kan dere dokumentere at de ble lukket — og når? Finnes det en kontrollplan som viser at dette er en rutine og ikke en engangshendelse?

Det siste spørsmålet er det mange styrer ikke er forberedt på. En enkeltstående rapport fra 2019 er svakere dokumentasjon enn en plan som viser at kontrollen gjentas.

Hva som kreves for at rapporten godtas

Sertifisert kontrollør. Personsertifisering etter NEK 405, i et foretak sertifisert etter NEK 405-4. Begge deler — det holder ikke at en elektriker har sett over anlegget.

Rapport merket NEK 405. Rapporten må vise hvilken standard kontrollen er utført etter. For fellesanlegg i borettslag er det NEK 405-3.

Avvik lukket og dokumentert. En rapport med åpne avvik dokumenterer at dere visste om feilen. Det er ikke nødvendigvis bedre enn ingen rapport.

Gjentakelse. Kontrollen skal være innenfor gyldig intervall. Hva som er gyldig avhenger av kontrollklassen bygget faller i.

Sikkerhetsrabatt

Flere selskaper gir rabatt når det elektriske anlegget er kontrollert etter NEK 405. Gjensidige beskriver el-kontroll som «en av våre største sikkerhetsrabatter» og oppgir at den gjelder i fem år etter kontrollen.

Størrelsen på rabatten varierer, og de fleste selskapene tallfester den ikke offentlig. Det praktiske rådet er enkelt: ring forsikringsrådgiveren og spør hva sikkerhetsrabatt for el-kontroll utgjør på lagets polise, før dere bestiller. Da vet styret hva kontrollen er verdt i kroner, og kan legge det fram på årsmøtet.

Enkelte selskaper premierer også fastmontert temperaturovervåkning i fellestavler — sensorer som varsler når temperaturen stiger unormalt, mellom kontrollene.

Hva styret bør ha i permen

Uavhengig av hvilket selskap laget har, er dette dokumentasjonen som gjør at spørsmålene over kan besvares:

Siste kontrollrapport på fellesanlegget, med standard og kontrollørens sertifisering oppgitt. Termografirapport med bilder. Avviksliste med status og dato for lukking. Kontrollplan som viser neste frist. Dokumentasjon på ladeanlegg, brannalarm og nødlys. Skriftlig ansvarsfordeling mellom styret og andelseierne.

Ligger alt dette samlet og oppdatert, tar det fem minutter å svare på en henvendelse fra selskapet. Ligger det spredt hos tre tidligere styreledere, tar det uker.

Kontrollklasse — det som styrer intervallet

Forsikringsbransjens regelverk FG-1400 deler bygg inn i kontrollklasser etter risiko. Klassen avgjør hvor ofte anlegget skal kontrolleres.

For boligblokker havner de fleste i et intervall på tre til fem år for fellesanlegget, mens termografi av hovedtavler ofte anbefales årlig. Bygg med høy last, mange fordelinger, garasjeanlegg med lading eller næringslokaler i første etasje trekker mot kortere intervall.

Sjekk hvilken klasse laget faktisk er plassert i. Det står i vilkårene, og det er ikke alltid det styret antar.

Ladeanlegg og forsikring

Ladeanlegg er den delen av fellesanlegget som har endret risikobildet mest de siste årene. Det er den tyngste og mest kontinuerlige lasten i bygget, og det går gjerne i timevis om natten når ingen er til stede.

Flere selskaper har egne vilkår for ladeanlegg, og noen krever dokumentasjon på at anlegget er kontrollert etter installasjon og deretter jevnlig. Er ladeanlegget montert av en leverandør laget fant selv, bør styret forsikre seg om at dokumentasjonen faktisk ble overlevert.

Et ladeanlegg uten dokumentasjon er et problem styret arver, uansett hvem som monterte det.

Hva avkortning betyr i praksis

Avkortning betyr at selskapet reduserer erstatningen fordi forsikringstakeren ikke har oppfylt sine plikter. Det er ikke det samme som avslag — laget får noe, men ikke alt.

Størrelsen avhenger av hvor grov forsømmelsen var og hvor mye den bidro til skaden. Manglende kontroll på et anlegg der brannen startet, vekter tyngre enn manglende dokumentasjon på et forhold uten sammenheng med skaden.

For et borettslag med en totalskade er selv en moderat avkortning et beløp ingen i styret ønsker å forklare på årsmøtet.

Vanlige spørsmål