Elkontroll i sameie kontra borettslag — er kravene ulike?

Kort svar: nei, ikke på elsiden. Kravene til det elektriske anlegget følger av el-tilsynsloven og internkontrollforskriften, og de skiller ikke mellom eierformer. Et sameie og et borettslag med samme bygg har samme plikt. Forskjellen ligger i eierforholdet, i hvordan beslutninger fattes, og i hvem som betaler — og det påvirker hvor lett det er å få gjennomført kontrollen.

Det som er likt

Begge er «virksomhet» etter internkontrollforskriften. Begge har plikt til å holde fellesanlegget i forsvarlig stand og kunne dokumentere det. Begge kan få tilsyn fra Det lokale eltilsyn. Begge risikerer avkortning i erstatningen ved brann hvis dokumentasjonen mangler.

Kontrollen utføres etter samme standard — NEK 405-3 for fellesanlegget — og av samme type sertifiserte kontrollør. Rapporten ser lik ut.

Kort sagt: teknisk og juridisk er det ingen forskjell på elsiden.

Det som er ulikt: eierforholdet

I et borettslag eier laget bygningen, og andelseieren eier en andel med borett til en bestemt bolig. Fellesanlegget er utvetydig lagets.

I et sameie eier den enkelte seksjonseier sin seksjon direkte, og fellesarealene i sameie med de andre. Grensen mellom seksjon og fellesareal er definert i seksjoneringsbegjæringen.

Praktisk betyr det at grensedragningen i et sameie oftere må slås opp i papirene, mens den i et borettslag oftere følger av vedtektene og en etablert praksis.

Det som er ulikt: beslutninger og finansiering

Et borettslag kan normalt ta opp felleslån, og har ofte en etablert vedlikeholdsplan med avsetninger. Det gjør det enklere å finansiere større utbedringer over tid.

Et sameie har sjeldnere felles låneopptak, og større tiltak krever ofte at seksjonseierne betaler inn direkte. Det gjør terskelen for å vedta et tiltak høyere — ikke fordi plikten er mindre, men fordi pengene sitter lenger inne.

For styret betyr det at et sameie bør begynne tidligere med budsjettering av utbedringer, og at en prioritert avviksliste med kostnadsanslag er enda viktigere å ha på plass før årsmøtet.

Det som er ulikt: hvor langt styrets ansvar strekker seg

I begge tilfeller har styret ansvar for fellesanlegget og eieren for det som ligger innenfor egen bolig eller seksjon.

Men i et sameie er det oftere uklart hvor grensen går fysisk, særlig i eldre bygg der seksjoneringen ble gjort lenge etter at anlegget ble lagt. Der grensen er uklar, er en uavhengig kontrollrapport som dokumenterer hvor feilen fysisk befinner seg, det som gjør diskusjonen kort.

Hva det betyr for gjennomføringen

Kontrollen gjøres likt. Det som skiller er hvor lett det er å få tilgang og å få vedtatt oppfølging.

I sameier med mange små seksjoner og lav møtedeltakelse ser vi at tilgang til fellesrom kan være mer krevende, og at oppfølging av avvik tar lengre tid fordi finansieringen må avklares først.

Rådet er det samme for begge: be om en kartlegging, få en kontrollplan med frister, og legg den inn i årshjulet. Da blir det en rutine i stedet for en sak.

Hva med sameier under åtte seksjoner?

Små sameier har ofte ikke et styre i praksis, bare en kontaktperson. Plikten forsvinner ikke av den grunn — eierne har fortsatt et felles ansvar for fellesanlegget.

For små sameier er det ofte enklest å avtale kontroll med fast intervall én gang, slik at den går av seg selv og ikke forutsetter at noen tar initiativ hvert tredje år.

Forretningsfører — en forskjell i praksis

De fleste borettslag har forretningsfører. Mange mindre sameier har det ikke.

Det påvirker ikke plikten, men det påvirker hvem som husker den. Et lag med forretningsfører får ofte en påminnelse når en frist nærmer seg. Et sameie uten må holde styr på det selv, i et styre som byttes.

For sameier uten forretningsfører er derfor en løpende avtale med fast intervall enda mer verdt — den erstatter hukommelsen ingen har ansvaret for.

Dokumentasjonen er lik, arkivet er ulikt

Kontrollrapporten ser lik ut uansett eierform. Det som skiller er hvor den havner.

I borettslag med forretningsfører ligger dokumentasjonen ofte i et system som overlever styreskifte. I sameier havner den oftere hos den enkelte styrelederen — og forsvinner med vedkommende.

Uavhengig av eierform: be om at dokumentasjonen lagres på laget og er tilgjengelig for hele styret, ikke sendt som vedlegg til én e-postadresse.

Blandede bygg

Mange bygg har næringslokaler i første etasje og boliger over. Da blir bildet mer sammensatt, uansett eierform.

Næringsdelen kan ha en høyere kontrollklasse etter FG-1400 enn boligdelen, og leietakeren har egne plikter for internkontroll knyttet til sin virksomhet. Grensen mellom byggets anlegg og leietakerens utstyr må være avklart.

For styret betyr det at kontrollen må omfatte begge deler, og at ansvarsfordelingen mot leietaker bør stå skriftlig.

Vanlige spørsmål