Hva koster elkontroll i borettslag?

Kort svar: prisen settes etter størrelsen på fellesanlegget, ikke etter antall leiligheter alene. Det som avgjør er antall tavler og fordelinger, hvor mange bygg som inngår, om det finnes ladeanlegg, og hva som allerede er kontrollert og dokumentert. Derfor gir ingen seriøs leverandør et tall før de har sett bygget — men modellen bak tallet kan forklares, og det er den styret trenger for å budsjettere.

Hvorfor antall leiligheter er et dårlig mål

Det intuitive er å tenke at et lag med 60 leiligheter koster dobbelt så mye som et med 30. Slik er det ikke, fordi elkontroll av fellesanlegget ikke går inn i leilighetene i det hele tatt.

Det kontrolløren faktisk bruker tid på, er hovedtavle, stigeledninger, underfordelinger, fellesrom, kjeller, garasje, utebelysning og varmekabler. Et lag på 30 leiligheter fordelt på fem oppganger med hver sin fordeling er en større jobb enn 60 leiligheter i ett bygg med én hovedtavle.

De fem tingene som avgjør prisen

Antall tavler og fordelinger. Dette er den tyngste faktoren. Hver fordeling skal åpnes, kontrolleres og termograferes under last.

Antall bygg og oppganger. Flere bygg betyr flere inntak, mer stigeledning og mer forflytning.

Ladeanlegg. Et ladeanlegg er den tyngste og mest kontinuerlige lasten i bygget, og kontrolleres for seg — termografi under last, vern, jordfeilvern og lastbalansering.

Anleggets alder og tilstand. Et anlegg der dokumentasjonen finnes og er oppdatert går raskere enn et der ingen vet hva som er gjort siden 1994.

Hva som allerede er kontrollert. Har laget en fersk brannalarmkontroll fra en annen leverandør, skal ikke den gjøres om igjen.

Hva som bør inngå i prisen

Be om at tilbudet spesifiserer dette, og sammenlign leverandører på det — ikke bare på sluttsummen:

Termografi. Skal være inkludert, ikke et tillegg. Termografering under last er det som avdekker varmgang før den blir en brann, og en kontroll uten den finner bare det man ser med øyet.

Prioritert avviksrapport. Ikke en liste med funn, men en oversikt som sier hva som haster, hva som kan vente, og hva det omtrent koster å lukke.

Dokumentasjon til internkontrollen. Rapporten skal kunne legges rett inn i HMS-permen uten at styret må gjøre den om.

Oppfølging av avvik. At noen purrer til avvikene faktisk er lukket, og dokumenterer når det skjedde. En rapport med åpne avvik hjelper lite ved et tilsyn.

Fastpris eller timepris?

Be om fast pris. Timepris på en kontroll gir laget en regning det ikke kan budsjettere med, og gir leverandøren ingen grunn til å være effektiv.

En årsavtale med fast pris fordelt over året er enda bedre for styret, fordi den lar laget legge kostnaden inn i budsjettet på årsbasis i stedet for som en engangspost som dukker opp når frist nærmer seg.

Hva det koster å la være

Elkontroll er et av de billigste tiltakene et borettslag kan gjøre, målt mot hva det koster å la være.

Ved brann spør forsikringsselskapet etter dokumentasjon på at fellesanlegget er kontrollert. Mangler den, er avkortning i erstatningen en reell mulighet — og et borettslag som får avkortet en brannskade, sitter igjen med et tap ingen i styret ønsker å forklare på årsmøtet.

Kommer Det lokale eltilsyn på tilsyn og finner avvik uten dokumentasjon på oppfølging, får laget pålegg med frist. Å lukke avvik under tidspress er dyrere enn å lukke dem planlagt.

Slik går dere fram

Be om en kartlegging før dere ber om pris. En leverandør som gir et tall over telefon uten å ha sett bygget, gjetter — og gjetningen er enten for høy for dere eller for lav for dem.

Hos oss er den første gjennomgangen gratis og uforpliktende. Vi går gjennom bygget sammen med styret eller vaktmester, noterer hva laget har og hva som er lovpålagt å kontrollere, og gir en konkret årspris for det nivået som passer.

Hva et tilbud bør spesifisere

Be om at tilbudet er delt opp. Et samlet tall uten innhold gjør det umulig å sammenligne to leverandører, og det gjør det umulig for styret å se hva som kan tas nå og hva som kan vente.

Spør konkret: hvor mange fordelinger er priset inn? Er termografi under last inkludert eller et tillegg? Følger det med en prioritert avviksliste med kostnadsanslag? Hvem følger opp at avvikene lukkes, og er det priset? Er rapporten formatert slik at den kan legges rett i HMS-permen?

Leverandører som svarer utydelig på disse spørsmålene, pleier å svare utydelig på fakturaen også.

Engangskontroll eller årsavtale

En engangskontroll løser et øyeblikksproblem: laget trenger dokumentasjon nå, ofte fordi forsikringen eller et tilsyn har spurt.

En årsavtale løser et strukturproblem: styret byttes hvert år, og uten en avtale som løper, faller kontrollen mellom to styrer. Det er den vanligste grunnen til at et lag oppdager at forrige kontroll er sju år gammel.

Årsavtalen har også en praktisk økonomisk side: kostnaden fordeles over året i stedet for å komme som en engangspost, og laget slipper å hente inn tilbud på nytt hver gang.

Leilighetskontroll som tillegg

Kontroll av fellesanlegget går ikke inn i leilighetene. For eldre lag der mange boenheter aldri har vært kontrollert, er det et reelt hull i oversikten.

Når kontrolløren likevel er i bygget, kan andelseierne bestille kontroll av egen leilighet til lavere pris enn om hver enkelt bestiller separat — reisen og riggen deles på mange. Beboeren får en kort rapport på sin bolig, og styret får en samlet oversikt over hele bygningsmassen.

Det gir styret noe konkret å tilby beboerne, uten at laget tar kostnaden.

Vanlige spørsmål