Termografering i borettslag og sameier

I et borettslag eller sameie er det fellesanlegget styret er ansvarlig for: hovedtavle, stigeledninger, fordelinger i oppganger og fellesrom, garasjeanlegg og utebelysning. Det er her de fleste tilkoblingene sitter, og det er her varmgang oftest oppstår. Når en klemme eller en sikring har løsnet litt gjennom årene med temperatursvingninger, øker motstanden, og motstanden blir til varme. Varmen er ikke synlig, og ofte ikke merkbar, før den har utviklet seg langt.

Et termografikamera gjør varmen synlig som et bilde, slik at vi kan peke ut nøyaktig hvilket punkt som er i ferd med å gå varmt. Fordi mange borettslag har store, gamle fellesanlegg med høy samtidig belastning — særlig der det er kommet ladeanlegg i garasjen — er dette et av de viktigste verktøyene styret har for å forebygge elektrisk brann.

For at et varmt punkt skal vise seg, må strømmen faktisk gå gjennom det. Derfor termograferer vi mens fellesanlegget er i normal drift og under belastning — et avslått anlegg er kaldt og skjuler feilen. Vi legger derfor kontrollen til et tidspunkt der anlegget brukes som vanlig, og trenger tilgang til tavlerom, fordelinger og garasje, som vi avtaler med styret eller vaktmester. Kontrollen følger NEK 405-1 for selve termograferingen, som del av elkontroll av fellesanlegget etter NEK 405-3.

Flere forsikringsselskaper gir sikkerhetsrabatt når det elektriske er kontrollert med termografi og avvikene er rettet — sjekk vilkårene hos deres eget selskap. Rapporten vår er skrevet for å kunne legges rett inn i lagets internkontroll og brukes overfor forsikringen: den inneholder termografibilder, en vurdering av hvert funn, og dokumentasjon på at kontrollen er utført av sertifisert kontrollør.

For boligbygg med fellesareal er intervallet etter FG-1400:10 normalt hvert femte år (kontrollklasse 5). Les mer om hvordan rabatten fungerer i guiden om termografi og forsikring, eller om elkontroll for borettslag i Oslo og ellers i regionen.

Når et borettslag installerer ladeanlegg i garasjen, øker den samtidige belastningen på stigeledninger og hovedfordeling kraftig — og ofte på et anlegg som opprinnelig ble dimensjonert for et helt annet forbruk. Ladepunkter trekker mye strøm over lang tid, og det er nettopp under slik vedvarende last at en svak tilkobling begynner å gå varm. Et ladeanlegg uten varmgang i dag kan utvikle det etter hvert som flere beboere kobler seg til.

Derfor termograferer vi ladeanlegget under last som en del av kontrollen, og anbefaler at laget tar en kontroll av ladeanlegget jevnlig etter at det er utvidet. Vurderer laget å søke tilskudd til lading, er det dessuten lurt å kjenne tilstanden på fellesanlegget først — se guiden om Oslo-tilskuddet.

Styret får en rapport det kan bruke direkte: termografibilder av tavler og fordelinger med temperatur på de punktene som skiller seg ut, en vurdering av hvor alvorlig hvert funn er, og en prioritert avviksliste i klartekst — hva som haster, hva som kan vente, og hva som er greit. I tillegg står det hvem som har utført kontrollen og hvilken sertifisering kontrolløren har, som er det forsikringen vil se.

Avvikene graderes fra TG0 til TG3. For at anlegget skal få grønn status i FG-kontroll, må alle avvik med tilstandsgrad TG2 og TG3 lukkes. Rapporten er skrevet for å legges rett inn i lagets internkontroll, og vi minner gjerne styret på når neste kontroll nærmer seg.